不動産売買と税金
不動産を売った時・不動産譲渡所得税
不動産譲渡所得税とは？
個人が、土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。
この課税対象となる利益のことを、税法上「譲渡所得（金額）」と呼んでいます。「土地・建物を売った場合の税金」は、まずこの「譲渡所得（金額）」を正確に計算することから始めます。そして売却した土地・建物の所有期間の区分（5年超か5年以下か）に応じた税額計算の方法によって、実際に納める税額を計算することになります。
（注）土地・借地権を含めてここでは「土地」と記述しています。土地の譲渡の特例のある場合は、借地権を譲渡した場合も適用されます。
不動産譲渡所得税の計算式
課税譲渡所得金額＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除
「課税譲渡所得金額」＝税額計算の基礎となる金額。この金額に税率を掛けて算出されたものが実際に納める税額です。
「譲渡価額」＝このたびの売却で実際に売れた金額。
「取得費」＝売却した土地や建物の購入価額（建物は減価償却後の価額）。購入の際の媒介手数料、購入の際に支払った立ち退き料・移転料、購入時の売買契約書へ添付した印紙税、所有権移転の際の登録免許税や登録手数料、不動産取得税、搬入費や据付費、建物の取壊し費用などがあります。購入時の契約書や領収書によって確認します。実際の取得費が不明の場合は譲渡価額の5％となります。したがって購入時の契約書や領収書があるかないかが税額算出の大きなポイントとなります。
「譲渡費用」＝土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の媒介手数料、売却に伴う広告費や測量費、売買契約書に添付した印紙税、売却に伴い支払う立ち退き料、建物等の取壊し費用などがあります。
「特別控除」＝国の政策的な配慮によって設けられているもので、居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除、特定住宅地造成事業等のために土地等を売った場合の1,500万円の特別控除などがあります。
税額＝課税譲渡所得金額×長期または短期譲渡所得の税率
長期・短期の区分
上記の計算式で課税譲渡所得金額を求めたら、次に譲渡した土地や建物の所有期間の区分（5年を超えるか、または５年以下か）に応じた税額計算の方法によって税額を計算することになります。
具体的には「土地建物を譲渡した年の１月１日時点」において５年を超える場合を長期譲渡所得、５年以下の場合を短期譲渡所得として区分されます。購入した日から売った日までの期間でありませんので注意が必要です。2019年中の譲渡ですと、2019年1月1日において判定しますので、2013年12月31日以前に取得したものが「長期譲渡所得」、2014年1月1日以後に取得したものは「短期譲渡所得」ということになります。
取得した日や譲渡した日をどのように判定するかですが、
まず取得した日は
イ 購入の場合 → 引渡の日または売買契約の効力発生の日によることもできます。
ロ 請負工事により建物を建築した場合 → 引渡の日
ハ 自営工事により建物を建築した場合 → 建築完了の日
ニ 贈与又は相続による取得 → 取得時期を引継ぐ
そして譲渡の日は原則として土地・建物を買主に引き渡した日または売買契約の効力発生の日となっています。
長期譲渡所得の税率と税金計算
課税長期譲渡所得金額×20％（所得税15%・住民税5％）＝所得税額及び住民税額
課税長期譲渡所得金額に一律20％（所得税15％・住民税5％）の税率を乗じて計算されます。なお平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1％が別途かかります。
短期譲渡所得の税率と税金計算
課税短期譲渡所得金額×39％（所得税30%・住民税9％）＝所得税額及び住民税額
課税短期譲渡所得金額に一律39％（所得税30％・住民税9％）の税率を乗じて計算されます。なお平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1％が別途かかります。
特定の不動産を売った場合の軽減の特例措置
いわゆる「特別控除」にあたるもので、一定の要件を満たす不動産を売却した際に税金が軽減される特例措置のことです。
主な特例としては次のものがあります。
〇居住用財産を売った場合の特例
1．居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
2．所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
3．特定居住用財産の買換え特例
4．居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除等の特例
5．居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の特例
〇優良住宅地の造成のために土地を売った場合の税率軽減の特例
〇特定事業用資産の買換えの特例
〇固定資産の交換の特例
〇特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合の1,500万円特別控除
〇中高層耐火建築物等の建設のための買換え特例
空き家の発生を抑制するため特例措置
不動産を買った時・不動産取得税
不動産取得税とは？
不動産の価額（固定資産税評価額）×税率＝税額
「不動産の価額」とは、固定資産税台帳に登録された価格をいいます。なお、新築の建物は都道府県税事務所で取得時の評価額として算出した額によります。また、不動産取得税の本則税率は4％ですが次のように計算されます。
| 住宅関係 | 土地 | 3％ |
令和6年3月31日まで |
| 建物 | 3％ | ||
住宅以外（店舗・事務所等） | 土地 | 3％ | |
| 建物 | 4％ | - - - - - - - - - - - - - - - - - |
不動産取得税の軽減措置
住宅や住宅用土地については、別途、下表のような軽減措置が講じられています。この場合にも要件に注意して頂くことになります。
| 種類 | 住宅（課税標準の軽減） | 住宅用土地（税額の軽減措置） | ||
| 要 件
| 新築住宅 | 中古住宅 | ||
| 床面積 | 50㎡（戸建以外の賃貸住宅 にあっては40㎡）以上240㎡以下 | 50㎡以上240㎡以下 | 新築住宅及び中古住 宅の敷地については、 それぞれ左の要件を 満たす新築住宅又は 中古住宅の敷地であ ること。 | |
築 後 経 過 年 数 等 | ― | 次の（１）～（２）のうち、いず れかに該当するもの （１）昭和57年1月1日以降 に新築された住宅であること。 （２）築後年数にかかわらず新 耐震基準に適合することが証明 されたもの （注）又は、既存住宅売買瑕疵 担保責任保険 に加入しているもの （その家屋の取得の日前2年以内に 契約の締結をしたものに限る。） （３）自己の居住の用に供する ものであること | ||
軽減額 | 1,200万円 （評価額が1,200万円まで なら課税されず、1,200万円 を超える場合には、その 1,200万円を超える部分が 課税対象となります。）
＊平成21年6月4日から令和2年 3月31日までの間に取得された 新築の認定長期優良住宅について、 認定を受けて建てられたことを証 する書類を添付して都道府県に 申告した場合には、1,300万円を控除 | 新築された日によって異なります。 ㋑昭和50年12月31日以前 ・・・・新築当時の軽減額 ㋺昭和51年1月1日～昭和56年6月30日まで ・・・・350万円 ㋩昭和56年7月1日～昭和60年6月30日まで ・・・・420万円 ㊁昭和60年7月1日～平成元年3月31日まで ・・・・450万円 ㋭平成元年4月1日～平成9年3月31日まで ・・・・1,000万円 ㋬平成9年4月1日以降 ・・・・1,200万円 ＊控除額は都道府県によっ て異なる場合があります。 | 次のいずれか多い方の金額 ㋑4万5,000円 （150万円×3％） ㋺土地1㎡の評価額× 1/2×住宅の床面積の2倍 （200㎡が限度）×3/100 | |
軽減額の 控除方法 | 〈課税標準から控除〉 〈住宅の価額－控除額〉×3/100=税額 住宅の価額＝固定資産税評価額 控除額＝上記の該当する金額 | 〈税額から控除〉 〈土地の価額×1/2×3/100〉 －上記の該当する金額＝税額 | ||
売買契約締結時の税金・印紙税
印紙税とは？
土地や建物を売買する時には、売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙を貼り、また、請負工事契約書や住宅ローンの借用書（金銭消費貸借契約書）等にも印紙を貼り、消印します。これが印紙税の納付です。売買契約書は通常2通作成し、売主と買主がそれぞれ各1通保管することになりますが、この2通にそれぞれ印紙を貼らなければなりません。もし、どちらか一方に印紙を貼らなかった場合は、売主、買主双方が連帯して納付する義務を負うことになります。借地権の設定または譲渡に関する契約書、建築請負契約書の場合も同様です。
不動産の譲渡に関する契約書等の印紙税額表
| 契約書記載金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1千円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 |
＊「1億円超」以降も記載金額ごとに取り決められておりますが、萩・長門地域の宅地建物では取引事例がほとんどないため割愛いたします。
不動産を登記する時の税金・登録免許税
登録免許税とは？
土地や住宅を取得すると自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。登記は司法書士に依頼するというのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかも知れませんが、登記の時には必ず税金を納めなければなりません。これが登録免許税といわれるものです。
登録免許税率
| 登記の種類・原因 | 税率 | 登記の種類・原因 | 税率 |
|---|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 0.4％ | 地上権・借地権の設定・転貸の登記 | 1％ |
| 所有権移転登記/相続・合併 | 0.4% | 所有権の信託登記 | 0.4％ |
| 所有権移転登記/遺贈・贈与 | 2% | 抵当権の設定登記 | 債権額の0.4% |
| 所有権移転登記/売買等 | 2％ | 所有権の移転等の仮登記 | 1％ |
＊上記の一覧はあくまでも原則税率です。土地および住宅については下段のように別途軽減措置があります。
土地の所有権移転登記等の軽減税率
令和3年3月31日までに行う土地売買による所有権移転登記については1.5％に、土地の所有権の信託登記については0.3％に軽減されます。
住宅用家屋についての軽減要件
| 新 築 住 宅 | 中 古 住 宅 |
|---|---|
〇自己の居住用で、床面積が50㎡以上であること。 〇マンションなど区分所有のもの（一定の耐火性を有するもの）に ついては、自己の居住用の床面積が50㎡以上であること。 | 〇左記の新築住宅の要件を満たしたうえで、建築後 住宅として使用された家屋で次のイ、ロのいずれかに 該当すること。 イ．建築されてから20年（耐火建築物の場合は25年）、以内であること。 ロ．築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもので あること又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの（その 家屋の取得の日前2年以内に契約を締結したものに限る。）
|
上記の要件のほか、新築住宅、中古住宅とも、 〇個人が令和2年3月31日までに新築または取得した、もっぱら自分が住むための家屋であること。 〇新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること。 | |
以上の要件を満たしているものについては、税率が下表のようにそれぞれ軽減されます。
| 登 記 内 容 | 軽 減 税 率 |
| 所有権保存登記 | 0.15％ |
| 所有権移転登記 | 0.3％ |
| 抵当権設定登記 | 再献金額の0.3% |
＊なお、この軽減措置は家屋のみについて適用され、土地については適用がありません。
軽減を受けるためには、市区町村長が発行する「住宅用家屋証明書等」が必要です。
登録免許税の税率のまとめ
| 住宅の軽減税率適用なし | 住宅の軽減税率適用あり | |||
|---|---|---|---|---|
| 土地 | 家屋 | 土地 | 家屋 | |
| 所有権保存登記 | 0.4％ | 0.4％ | 0.4％ | 0.15％ |
| 所有権移転登記 | 1.5％ （令和3年3月31日まで） | 2％ | 1.5％ （令和3年3月31日まで） | 0.3％ |
抵当権設定登記（債権金額） | 0.4％ | 0.4％ | 0.4％（注） | 0.1％ |
（注）住宅とその敷地である土地を同時に登記する場合についても軽減税率0.1％が適用されます。
不動産売買に係る税金のシミュレーション・サイトのご紹介
以上、不動産売買に係る主な税金について述べてきましたが、そのいずれにも細かい規定があり、それらについてここで詳しくお知らせする余地がありません。したがって売却されたい方も購入されたい方もその都度宅建業者にご相談頂けましたら幸いです。弊社では物件によるケースバイケースで詳細に調査、概算をいたしております。
しかしながら、不動産売買の最初の段階で、税額概算をご自分で行うことができればありがたいことでしょう。最後に具体的なシミュレーションが行えるサイトを発見しましたのでご紹介いたします。ご興味のある方はそちらのサイトにてより詳しくお調べになることが出来ることと思います。なお、このサイトでも算出された税額はあくまでも概算であることには変わりないことを最後に付け加えさせて頂きます。