売買完了までの流れ

SELL AND BUY
  • STEP1
    売却・購入相談
  • STEP2
    調査・査定
  • STEP3
    媒介契約の締結
  • STEP4
    販売活動・経過報告
  • STEP5
    売買契約の締結
  • STEP6
    残代金・物件の引き渡し

STEP1 売却相談または購入相談

売却の流れ

これから不動産を売買されたいお客様にまず知って頂きたいこと。それは我々宅地建物取引業者(略して宅建業者)の仕事は不動産を売る人と買う人の間に立ち、取引が双方にとって公正・公平であるように努め、そして何よりも後日、売主・買主間に紛争が起こらぬよう売買物件の「重要事項説明書」を作成し、買主様へ物件の詳細を説明することです。 不動産売買は当事者間で自由に売買されても法律上は何ら問題はありません。しかし、安全・安心な不動産取引には民法上の権利関係や法令上の制限、税金問題など多岐にわたる知識が必要となることが多く、一般の方同士ではどうしても後日に問題が起こる場合が少なくないこともまた事実です。 それら将来に起こりうる問題を未然に防ぎ、取引自体を安心・安全に行えるように取り仕切るのが我々宅建業者の社会的役割なのです。弊社はこれまでにも多くの不動産所有者の売却依頼を受け、誠心誠意をこめて物件調査を行って参りました。また不動産購入を考えておられるお客様からも数々のご相談をお受けし、ご希望に沿う物件をご紹介し、マッチングを成約させてまいりました。まずは何でもお気軽にご相談ください。全ての不動産がすぐに売却可能とは参りませんが、適切なアドバイスをお約束いたします。

売買に必要な経費

売却(売主側)購入(買主側)
印紙代(国税)売買契約書に貼付します印紙代(国税)売買契約書に貼付します
不動産譲渡所得税(国税)不動産を売却した際に売却利益がある場合不動産取得税(県税)

不動産を取得した際の税

(軽減措置等あり)

媒介手数料不動産会社への手数料媒介手数料
不動産会社への手数料 
建物解体費用更地で売る場合必要になります所有権移転登記費用
登録免許税と司法書士報酬額の合算
登録費用(国税)表示変更・抵当権抹消登記の費用です固定資産税・都市計画税清算金

原則、所有権移転日以降から同年

12月末日までの額を売主へ支払います

修理修繕費用修理・修繕後、引渡をする場合など必要になりますリフォーム・リノベーション費用(購入後)
中古建物等購入した場合に必要となる場合があります
測量・分筆登記費用境界の確定や土地を切り売りする場合測量・引越し費用等(購入後)登記簿面積売買では後日測量を行う場合もあります

その他にも、物件の種類や状態によってケース・バイ・ケースで必要・不必要が分かれます。売却の目的や、時期などしっかり相談出来る不動産会社を選び、査定を依頼しましょう。

仲介手数料について

宅地建物取引業法第46条に規定された報酬額ですが、成約した売買価格によって下記に記載された計算式によって報酬額が定まります。成功報酬主義ですので売買契約が成立しない限り、報酬請求権は発生しません。しかし一旦契約が成立すれば報酬請求権は効力を持ちますので、契約成立後に売主または買主、どちらか一方から手付金解除やその他の理由で契約を解除しても、その解除等の原因について宅地建物取引業者に責任がない限り報酬請求権は消えませんので注意が必要です。

取引額|200万円以下取引額の5%
取引額|400万円以下取引額が200万以下の部分についてはその5%
取引額が200万を超える部分についてはその4%
取引額|400万円超取引額が200万円以下の部分に付いてはその5%
取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4%
取引額が400万円を超える部分についてはその3%

STEP2 売却依頼/調査・査定 購入依頼/物件探索・マッチング

売却の流れ

物件ご売却価格の目安や査定方法、査定価格と売出し価格についてご説明します。昨今、一番多くご相談を承るのがいわゆる古家付の中古物件の売却相談です。その場合弊社ではまず土地の更地価格の査定書を作成いたします。築30年以上を経た建物はリフォームやリノベーションをしていない限り、なかなか査定額がつきません。土地の更地の査定額を基に売主様のご要望もお聞きしながら売却価格を決定します。物件の状況によって常にケース・バイ・ケースを心掛け、市場価格との釣り合いを取りながら決定いたします。老朽化した建物がある場合は取り壊して更地にするのか、解体費用分を差し引いて売却価格設定するのか、売却をお急ぎならばそのままリフォーム再販業者とも提携しておりますのでご紹介も出来ます。売却価格はそれぞれのケースによって異なってきます。まずは査定だけでも弊社へご用命ください。

購入依頼の場合は随時ご希望の物件があるとは限りませんが、弊社は幅広いネットワークでなるべくご希望に沿う物件探しをお手伝いします。またご希望に近い物件が見つかった際、売主様のご希望と買主様のご希望を公平・公正な見地からすり合わせを行い、売主・買主双方が納得の売買が成約するお手伝いをいたします。

①売却物件の調査

お住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらうのが査定です。 査定を受ける際は、売却物件のご購入時のパンフレットや最新の固定資産税納付書、権利証、登記簿、建築確認書など、なるべく具体的な内容が記されているものを用意しておきます。

②無料査定

お客様のご所有不動産を無料で査定させていただきます。 「とりあえずどのくらいで売却できるのか知りたい」方から「将来の買い替えの参考のために現在の価格を把握しておきたい」方までお気軽にご相談ください。秘密厳守にて承ります。

STEP3 媒介契約の締結

入居の流れ

売却を依頼する不動産会社を決めたら、『媒介契約』を締結します。弊社でも売却価格決定後には売主様との間に「一般媒介契約書」を締結させて頂いています。この契約書には売却価格が記載され、その売却価格で成約した場合の媒介報酬額も記載されております。媒介契約書には3種類ございますが、それぞれの契約内容は下記の説明文をご参照ください。

また新築用の宅地や中古住宅等の購入を検討されておられるお客様も宅建業者へ自身の希望を述べ、それに沿う物件を探してもらう、いわゆる購入希望の「媒介契約」もございます。その際は具体的なご希望をなるべく詳しく業者へ伝えることが肝心です。この場合の媒介契約もいわゆる「一般媒介契約書」を交わすことが多いですが、3種類の媒介契約があることは「売却依頼」でも「購入依頼」でも同じです。

①媒介契約の種類

ご売却またはご購入を決断されたら、仲介業者(不動産会社)との間に売却依頼または購入依頼の「媒介契約」を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

 

②媒介契約制度の違い

 専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
複数業者との契約不可不可
依頼者自ら発見した相手との取引不可
指定流通機構への登録義務
5営業日以内7営業日以内なし
業務処理報告義務1週間に1回以上2週間に1回以上 なし

STEP4 販売活動・経過報告

売却の流れ

売り出しから販売活動についてご説明いたします。弊社ではまず物件の現地写真や内部写真等を撮影し、今ご覧の弊社Webサイトヘ物件掲載いたします。さらに現地には物件に応じた「売出し看板」を設置いたします。さらに定期的に新聞の折り込み広告等でも物件掲載し、広く一般に周知させるようにいたします。その際の広告費用等は弊社では頂いておりません。

また購入を依頼されたお客様のご希望に近い物件が見つかった際は資料を添えて迅速にお知らせいたします。

①活動内容

自社ホームページへの掲載スマートフォンからも簡単に検索できます。

広告媒体(新聞折り込み)への掲載など広報活動近隣へチラシを配布したり、不動産情報誌へ掲載したりします。

指定流通機構(レインズ)への登録 当社顧客以外からも広く買主を探します。

オープンハウスや現地案内会の開催 実際に買主に物件をご案内して、見て頂きます。

ポータルサイトへの掲載 スマートフォンからも簡単に検索できます。

②経過報告

売却をご依頼された物件の販売活動を定期的にご報告致します。 実際に行った広告活動の内容や、物件を紹介した買主の反応や問合せ状況などをご報告致します。売却物件の購入希望者が現れた場合は即座にご報告し、内見等の段取りを行います。

 

購入希望のお客様にはご希望に近い物件が見つかった場合、即座にご報告し、物件の内見等の段取りを行います。その後その物件についてもっと詳しくお知りになりたい場合には次の段階に進みます。

STEP5 売買契約の締結

売却の流れ

売主様へ

購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件について調整し、まずは売買物件の「重要事項説明書」の作成に入ります。売主様には事前に「重要事項説明書」をご確認いただき、その後買主様へ「重要事項説明書」を提示のうえ、重要事項説明を行い、買主様にも問題が無ければその後に売買契約を締結する運びとなります。また売主様にはそれと並行して売買物件について「物件状況確認書」や「付帯設備表」のご記入をお願いしております。これは「重要事項説明書」とともに買主との間での後日の紛争を未然に防ぐために重要な書類です。

 

買主様へ

購入希望者様の条件等を売主様へ伝え、様々な調整を行います。その後「重要事項説明書」を提示のうえ、重要事項説明を行い、買主様にも問題が無ければその後に売買契約を締結する運びとなります。

①契約に至るまで

ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。 そして条件が整ったら、物件の重要事項説明を買主様へ行い、売主・買主双方がその時点で問題無い場合に不動産売買契約を結びます。

②不動産売買契約とは

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。 売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付 金を支払って契約が成立します。 不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。 義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

③契約時に用意するもの

売主側

■権利書や登記識別情報の確認(買主に提示します)
■実印(認め印でも可)
■印紙代(売買金額によって異なります)
■運転免許証など(ご本人と確認できるもの)

買主側

■手付金等(売主に支払います)
■実印(認め印でも可)
■印紙代(売買金額によって異なります)
■運転免許証など(ご本人と確認できるもの)

STEP6 残代金・物件の引き渡し

売却の流れ

残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約はすべて完了します。弊社では重要事項説明時になるべく事前に買主様が負担される「所有権移転費用」の見積書を提示いたしております。また売買代金の決済と物件の引渡しの当日には司法書士も同時に立ち会い、売主様の権利書(登記識別情報)等の確認をして頂いたうえで、残代金のお支払い(通常はお振込)となります。司法書士はその支払いを確認のうえ、必要書類への売主・買主双方の署名・捺印を頂いたうえで法務局へ提出し、所有権移転登記を行います。

①引越しの準備

物件の引き渡しと残代金の受け取りは同時に行われます。したがって、売主様は引渡しまでに引越しを済ませておく必要があります。 引越し後は、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も済ませましょう。また、マンションなどの場合や、付帯設備機器がある場合はそれらの使用方法のパンフ レットや保証書などもまとめておきましょう。

②ローンが残っている時は

ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を清算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。 抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。

③残代金の受領と物件の引渡し

1.登記申請書類の確認所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
2.残代金の受領手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を受け取ります。
3.固定資産税等の精算固定資産税、管理費、修繕積立金などを清算します。
4.関係書類の引渡し管理規約・パンフレット等、設備費用を引渡します。
5.カギの引渡しお住まいのカギを引渡します。
6.諸費用の支払い売渡し費用(登記)、仲介手数料を支払います。

④残代金の受領時に用意するもの

売主側

■権利証(登記済証)
■実印
■印鑑証明書(3ヶ月以内のものを1通)
■印紙代(売買金額によって異なります)
■運転免許証など(ご本人と確認できるもの)
■管理規約、パンフレット、建築確認書など
■仲介手数料(別途消費税及び地方消費税が必要です)
■登記費用(抵当権抹消登記などがある場合のみです)
■売却物件のカギ(建物がある場合)

買主側

■住民票(司法書士が職権で取られる場合もあり)

■売買の残代金
■実印(認め印でも可)
■印紙代(売買金額によって異なります)
■運転免許証など(ご本人と確認できるもの)
■仲介手数料(別途消費税及び地方消費税が必要です)
■登記費用(所有権移転費用や抵当権設定登記などがある場合)

■固定資産税の清算金(通常残代金と一緒に支払い)