物件相談室

物件相談室（空家対策でお困りのお客様へ）

TO OWNERS

ご存知の方も多いと思いますが2015年5月26日から執行された「空き家対策特別措置法」ですが、空き家の放置を取り締まるための法律で地域の自治体が有害な空き家だと判断したものが処罰の対象になります。処罰の具体的措置としては・・・
１，空き家の固定資産税が６倍に増額される（必ずしも6倍とは限りませんが。）
２，自治体が所有者を特定し、強制的に解体を命じられる・・・などがあります。
家屋の老朽化の程度にもよりますが自治体によって判定基準は異なり、通告が来る前にいますぐ対策を施しておく必要がありそうです。

萩市周辺の空家の事ならまず当社にご相談ください

萩市在住の方で・・・

都会にお住まいの方で・・・

上のイラストのように萩市内に土地や家屋を所有しながらもこれまで有効に活用できなかったり、毎年の固定資産税の支払いもバカにならないのでそろそろ手放したい・・・等々の物件をお持ちの方、是非お気軽に弊社へご相談ください。弊社にて調査し、条件が合えば買取も検討しております。中古の家屋、田や畑、なんでも結構です。また土地の有効活用についても借地のお話等ご紹介できるよう努力いたします。全ての物件について買取や有効活用が可能であるとは限りませんが物件情報をストックすることによって弊社に寄せられる購入希望や賃貸希望のお話と照合し、その都度「このようなお話があります。」という形でご紹介することは可能です。またお寄せいただく物件は原則萩市内の物件に限らせて頂きますことを予めご了承ください。是非一度下記の物件登録フォームにて情報をお寄せくださいませ。

中古建物売却の注意点

中古建物の売主として注意すべき点は何ですか？

かなり多くの点で注意しておくべき事項がありますが、宅地建物取引業者（不動産業者）へ最初に相談に行く際に、下記の問題点を良く考慮しておくのが良いと考えます。
①隣地との境界について
②登記簿面積売買か実測面積売買か？
③建物の現状を把握する
④建物状況調査について
おおまかにいえば上記4点について売主さんとしてどのようにするのかを考えて頂くことが必要です。以下では①～④それぞれについてみてきましょう。

①隣地との境界について

隣地との境界ははっきりしていますでしょうか？例えば隣地との間にブロック塀が設置されていたとして、それはどちらが施工したものでしょうか？また屋根等の構造物が隣地へ越境していたりと言ったことがないでしょうか？登記簿面積売買の場合は売買契約書第4条に「売主の境界明示義務」がございます。もしも隣地との境界がはっきりしない場合はそのことで売却価格を低く抑えざるを得ない場合もあります。買主様にとっては購入したものの、後日隣地との間に境界の紛争が起きてしまうかもしれないというリスクを引き受けざるを得ないからです。まれに近年になって「地籍調査」等が入り、境界票や境界杭が現地にある場合もありますが、売主さんとして最低限、お隣と事前にお話されて境界について確認されておいたほうが良いでしょう。

②登記簿面積売買か実測面積売買か？

登記簿面積売買とは土地の登記簿に記載された面積で売買することをいいます。この面積はそのほとんどが昔の測量水準で行われたものが多く、現在の測量水準からすると正確さに難があります。①にあるように隣地との境界がよほどはっきりしていない限り、買主さんに隣地との境界紛争のリスクを背負わせる形となります。そもそも民法上は「売買対象物の確定」は売主にその義務があります。したがって隣地との境界がよほどはっきりしていない限りは、土地家屋調査士に土地面積を実測してもらい、実測面積売買を行うのがもっとも安心ということになります。しかしながら、実測するにも費用が掛かります。売主さんとしてはそのあたりをどのようにお考えになるかを宅建業者にお伝えください。ブロック塀やフェンスが隣地のものか、それともこちら側のものか分からない場合でも土地家屋調査士主導の下、隣地所有者と改めて取り決めることが出来ますので欲を言えばこれが一番安心できる取引形態です。

③建物の状態を把握する

現在まで、または近年まで住んでおられた場合、売主さんも建物やその設備についてよく分かっておられるのでそれほど問題は起きませんが、長年空家だった場合などはよく分からない場合もあるでしょう。宅建業者では建物や土地について「物件状況確認書（告知書）」を記入するように薦められると思いますので、その各項目について売主様ご自身が建物や設備について調査されることをお勧めします。設備関係（エアコンや給湯設備等）には特に「付帯設備表」がございますので故障の有る無し等をきちんと記入するよう心掛けてください。とはいえ、建築の専門家でない売主様ではすべてを把握することは困難ですので、その場合は④の「建物状況調査」をお勧めいたします。

④建物状況調査について

国土交通省では宅建業者に対し、ご相談に見えた中古建物の売主様へ「建物状況調査」を行う業者をあっせんするよう義務付けております。「建物状況調査」を売主様が行うことによって、建物の状況を把握し、修理や補修が必要と思われる箇所等をあらかじめ買主側へ提示できるというメリットがあり、買主側もあらかじめそのことを理解したうえで今後に掛かるリフォーム費用等の算出が可能になりますし、何よりも購入しても良いかどうかの大きな判断材料になるというメリットがあります。「建物状況調査」はその資格を有する建築士がその任にあたります。そして状況調査の報告書が作成されますので、それをそのまま買主側に提示します。弊社でもご相談に見えられた売主様には必ずお勧めしております。

最後に

中古建物の売買は甘く考えていては思わぬことになりかねない場合が多々あります。売主様としてはこれまで述べた四つの問題点は少なくともクリアしておくべきこととしてご認識頂きたく存じます。売買完了後の裁判事例が多いのも中古建物の売買が一番多いと聞いております。さらに近年、山口県のような地方では土地の価格そのものが昔に比べて大きく下落しておりますし、土地付中古建物の売買では売主側の費用持ち出し無しで成立することはまれであるとご認識ください。弊社では取引成立のため、努力いたしますが、それには売主様のご協力が不可欠です。何卒、ご理解のうえでのご相談、お待ち申し上げております。

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物件の種類	土地のみ土地と家屋
物件の所在地
土地の地目	宅地田や畑原野または山林雑種地・その他
土地面積	㎡
隣地との境界
家屋の築年数	年
建物の種類
家屋の構造
建物の階数
建物の延床面積	㎡
既存住宅状況調査の実施
ご希望の取引	売却希望賃貸希望
物件やご希望の詳細

プライバシーポリシー

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